实探:西城学区暴雷一个半月,“洼地”广外怎么样了?

浏览:442   发布时间: 08月18日

来源:财经自媒体

来源:京津冀买房

荣丰2008正门口

如今对西城学区,一种观点是,德胜、月坛雷暴,“洼地”广外受益。

距离7月2日公布西城德胜、月坛片区2010年7月31日后买房落户的幼升小学生全部调剂出区已经一个半月了。

在这一个半月间,“西城学区房被彻底打残”“一套房狂跌200万”“热门片区近零成交”的说法不绝于耳。

之前,见小二购买欲望不高,几乎不再联系的中介,也开始隔三差五的电话主动联系小二,推荐降价房源。

有群友说,广外的房子价格在上涨,有不少原本看好德胜、月坛的客户,跑到广外去了。

呃~原本看好德胜、月坛这种顶级学区的客户会一下想通,转而选择西城的垫底学区?这个转变有点大啊……

那么,现在广外片区真实的情况如何呢?这个区域的买家和卖家的心态又如何呢?

为了了解真实情况,小二实地走访了广外片区的几家中介,发现中介的口风越来越紧,7月成交的买家还真有部分是来自德胜、月坛,而卖家普遍淡定,并不急着降价出售。

01 中介

口风收紧

广外地区位于整个西城的西南部,是全西城面积最大、常住人口最多的区域。广外地区从20世纪90年开始大规模开发,办公楼少,居民楼多。房源多、出房量大、房龄新、均价低,中高品质商品房小区不少。2014年教改后,广外地区成为西城区购房置业、落户上学的热门区域。

小二这次去探盘,在地铁7号线达官营站C口出来之后,走了四五百米,看到了一个绿中介的门店,就直接进去了。

在这个店里呆了四十多分钟,中介小哥先给小二介绍了这个区域的学校情况。

广外片区共有9所小学:北京小学广外校区、实验一小广外分校、实验二小广外分校、北京小学红山分校、椿树馆小学、北京小学天宁寺分校、三义里小学、青年湖小学、红莲小学。广外没有传统意义上的牛小,单看小学本身,北京小学广外校区已经算是区域内最好的了。

中学的话,广外学区对口初中8所,有实验中学分校、八中、西城外国语学校、铁二中、四中南校区、15中、14中、宣外实验学校。综合近年数据,从中考成绩排名看,全西城区30余所初中里,实验中学分校、八中是稳居前10名;四中南校区、西城外国语、铁二中是中等偏上,在第10名到20名中间变动;14、15中是中等水平,偶尔有年份滑落到中等偏下;宣外实验一直偏下水平。

过去我们都知道,一般说到区域的价格,不用引导,中介都会非常笃定的跟客户说,价格在上涨,涨势明显,要抓紧时间下手,不能犹豫……但是现在明显说法谨慎了很多。

而这次小二问:德胜、月坛片区暴雷了,对广外这边有什么影响吗?

中介小哥说:咱们这边不属于那种好学区,对这个区域没什么影响。

小二说:群里有人说这个区域最近房价涨的挺快的。

中介小哥纠正:别总听群里说的,他们好多都是看了些公众号写的,就在群里瞎说了,咱们这儿比较平稳,价格在四、五月份的时候就稳住了,您平时可以多自己出来看看。

当我再去了落户神盘荣丰2008附近一家绿中介,看了几套房后,中介小哥才跟小二聊得深了些。

中介小哥说,因为今年开年西城学区房价格猛涨,1月至6月,仅荣丰2008一个小区每月的成交都能达到60套左右,前6个月广外本地的客户基本已经消化完了。而7月份,荣丰2008的成交量其实是下滑的,仅成交了30多套。但这30多户成交基本都是德胜、月坛区域过来的客户。

用中介小哥的话说,就是买家想通了,从德胜、月坛花个千八百万的买个老破小,最终还不确定能上哪个学校,有这个预算,在广外可以买个适合居住的环境好的小区,反正最后都是西城学籍。

最后,小哥又有些矛盾的说,7月份,从德胜、月坛过来的客户看房的不少,但很多都是看完就没信儿了。

在后来小二看到的一份荣丰2008成交统计表中,该小区6月成交36套,7月成交了17套,中介小哥说的成交量还是夸大了一半。不过成交价格确实变动不大,有些涨价也是微涨。

6月一套朝东向的27.09平满五唯一一期开间,成交价430万,单价15.9万/平,7月一套朝西向的27.09满五唯一一期开间,成交价429万,单价15.8万/平。6月三期西向开间31.76平,满五唯一,成交价438万,单价13.8万/平,8月三期西向开间31.14平,满五唯一,成交价同样是438万,单价14.06万/平。

整体来看,6月,荣丰2008小区满五唯一的20多平开间小户型的成交均价大概在16万/平。而7月份成交价格依然保持在16万/平上下。同样,6、7月荣丰2008面积稍大些的户型,30多平的房源,均价也保持在14万/平左右,房子面积越大,单价越低些,但是价格并没有受到德胜、月坛暴雷的影响,7月与6月相比,价格是保持平稳的。

02 买家

不甘心+瞧不上

小二认为,德胜、月坛的客户转战广外也只能是看看,真要让孩子将来在广外片区上学,他们更多的是不甘心。

在荣丰2008附近的那个绿中介里,小二碰到了一个前来看房的买家。这也是小二在一下午的时间里,看到的唯一一个去中介门店咨询、看房的买家。

中介介绍荣丰2008在731之前对口的学校北京小学天宁寺分校,是普小,未来如果调剂大概率会被调剂到三义里小学、青年湖小学,比北京小学天宁寺分校还要差些。

这位买家有点无奈的笑了笑说,之前的目标是德胜五路通小学,调剂出去也是志成小学那种吧,广外的这些小学在整个西城都是垫底了,有点接受不了。

中介赶紧劝,同样的800多万,您在那边买的话,居住环境差,学校还不确定,您在这边可以买个两居室了,钱还有富裕,楼龄还新,能兼顾居住和学校。

小二在旁边听着也在想,这些曾经将目标定为德胜、月坛的家长,肯花千万去买一个七八十年代的老破小,都是希望为孩子提供最好教育的家长,他们本身就是能够为了孩子牺牲自我的,现在因为德胜、月坛的不确定性,让他们舍弃优质学校,转变思想去考虑居住品质,挺难的。

前几天还有一个居住在朝阳的粉丝跟小二聊了这个问题。这位粉丝孩子24年上学,本来是计划买月坛的学区房。德胜、月坛暴雷后,她选择了暂时留在朝阳。

“要说考虑居住品质,有这个钱,在朝阳能买个更宜居的,现在这个情况,我就让孩子在朝阳上小学了,上初中前如果政策没变,到时买个月坛的房子,参加月坛片区的初中派位,一样的,朝阳的小学不比广外那边差。”瞧不上西城广外片区的小学,这位粉丝也代表着相当一部分家长的想法。

在整个看房过程中,中介小哥虽然说现在局面比较稳定,但也会跟小二举例说,他的某位客户一直犹豫,看中的房子很快就没了,新上的楼层没有之前的好,价格还比之前的贵了,所以有看中的,还是要尽快下手。

小二也就顺着中介小哥的意思,想着约一位房主聊聊,结果房主并没有见我。

03 卖家

能卖就卖,不着急

小二问中介小哥,现在有没有着急卖的卖家,可以捡个漏。中介小哥在系统筛选了一圈说“还真没有”。

中介小哥说,三、四月份时就荣丰2008这一个小区就有两百七八十套房子出售,现在只剩一百六十多套了,而且诚心出售的也就四十多套,“也都卖的差不错了”。

然后中介挑选出一套荣丰2008小区30平报价467万的房子,房子朝北,是一个大开间。介绍说这个房主儿子和媳妇要搬过来住,想要买了这个换大的,比较诚意卖。

小二报了个450万的预算价格,希望能见下业主当面聊聊。当着小二的面,中介小哥给业主打了电话,结果业主直接拒绝了“低于460万就算了”。

据中介小哥说,现在卖家心态都比较稳定,一般能还下四、五万来就算不少的了。都是抱着能卖就卖,卖不了就观望的态度。

之后中介小哥给小二看了下最近的报价和成交价,大部分价格也就是还下了三、四万。

总结来说,西城德胜、月坛暴雷后,广外片区不排除有个别房源价格涨幅略大,但整个片区并没有出现成交火爆,价格暴涨,只是带看增多而已,因为对学区的诉求不同,暴雷前德胜、月坛的客户并没有大面积的转移到广外片区,也没有造成这个片区价格上涨。

所以,对这个区域感兴趣的粉丝,不用着急,可以好好挑选下。

想要高端小区的,可以看下红山世家、朗琴园、源舞曲。品质较好的商品房小区,可以看下玺源台、丽水莲花、格调、依莲轩、远见名苑、馨莲茗园、西豪逸景、北欧印象、常青藤家园等。想要中档品质小区可看荣丰2008、乐城、红莲晴园、广华轩、广安苑一期、考拉社区。普通公房小区可以看下车站西街15号院、车站东街15号院,马连道中里、红莲北/中/南里,小红庙、天宁寺东里等。

主营产品:碳(炭)黑/炉黑